Poiché i mutui possono durare anche decine d’anni, nel frattempo una famiglia può decidere di trasferirsi in un’altra casa o cambiare città.
Che fare in questi casi?
Esistono diverse soluzioni.
Estinzione anticipata del mutuo
La via più semplice, ovviamente, è quella che porta all’estinzione anticipata del mutuo. Dopo il pagamento della cifra rimanente, il finanziamento viene chiuso in modo definitivo.
Se si opta per questa soluzione, bisognerà inviare alla banca una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si comunica di voler estinguere il mutuo prima della scadenza. L’istituto bancario provvederà al calcolo dell’importo residuo del mutuo. Solitamente alla richiesta si allegano copia del documento d’identità e del codice fiscale.
Estinzione anticipata del mutuo tramite il rogito
C’è la possibilità di estinguere il mutuo sulla casa da vendere tramite la vendita stessa.
Il ricavato percepito nel cedere il bene, quindi, viene direttamente convogliato alla banca in modo tale da eliminare il debito con quest’ultima. Tutto questo è possibile in sede di rogito notarile, l’atto ufficiale che permette l’effettivo passaggio di proprietà del bene immobile.
Il rogito, che ha bisogno della presenza di un notaio, prevede anche che vi siano il venditore e l’acquirente nonché un rappresentante della banca.
Accollo del mutuo
Un’altra soluzione è quella dell’accollo del mutuo che prevede che l’acquirente si accolli, appunto, il debito del mutuatario originario.
Il che vuol dire che una persona può decidere di vendere la propria casa, su cui grava ancora l’ipoteca del mutuo, in accordo con l’acquirente e con la banca mutuataria.
Molto dipende dalla banca mutuataria. L’acquirente non deve essere considerato un soggetto a rischio insolvenza.
Cambio del bene ipotecato
Un’altra strada ancora per vendere una casa con il mutuo è quella di iscrivere un’ipoteca su un altro immobile al posto dell’appartamento precedente. Si registrerebbe, dunque, un cambiamento del bene ipotecato.
Il primo immobile, quindi, non è più gravato dal vincolo della banca in modo che il compratore possa acquisire l’immobile senza alcun condizionamento.
Anche in questo caso l’acquirente deve essere autorizzato dalla banca. Di solito il consenso viene dato quando la garanzia prestata è uguale.
Stipula di un mutuo ponte
Questa quarta soluzione è molto usata all’estero e comincia a prendere piede anche in Italia.
La durata è breve (non più di 24 mesi) e il valore non supera il 60 % dell’immobile.
È studiata per permettere ai proprietari di un immobile di comprarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, poiché si è in primo luogo manifestata l’intenzione di vendere quello già posseduto.
Entro i 24 mesi, il prestito richiesto deve essere rimborsato con i proventi dell’immobile venduto. Quindi si risulterà proprietari di un solo immobile.
Documenti per vendere una casa con un mutuo in corso
Facciamo, infine, un riepilogo della documentazione che bisogna avere pronta quando si ha intenzione di vendere una casa con un mutuo.
Comprende quelli richiesti da una vendita tradizionale e naturalmente quelli specifici per la stipula di un mutuo.
- Documenti del proprietario (tra cui fotocopia del documento di identità e codice fiscale in corso di validità, certificato di nascita e residenza, stato di famiglia e permesso se cittadino fuori dall’UE);
- APE (l’attestato di prestazione energetica);
- Precedenti edilizi (licenza, permesso, pratiche);
- Agibilità e condono;
- Relazione tecnica;
- Visura catastale, ipotecaria e planimetria;
- Atto di provenienza (rogito, donazione, successione);
- Certificazioni degli impianti assieme ai libretti (se esistenti);
- Certificazioni condominiali in caso di immobile in condominio;
- Visura Agenzia immobiliare.
Oltre a questi, bisognerà quindi aggiungere quelli del mutuo in corso:
- Copia del contratto di mutuo;
- Piano di ammortamento;
- Certificazione di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
I primi due sono richiesti se l’acquirente decide di farsi carico del debito. In caso contrario non sono necessari in quanto mutuo ed ipoteca sono estinti prima della vendita.
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