Mutui immobiliari a Roma: mutui a tasso fisso e variabile - tutti i tipi di mutuo

Che cos'è un mutuo?
Il mutuo è un contratto per mezzo del quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità. È un contratto reale e gratuito, che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È un contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 si riferisce al mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso. Tra le figure più diffuse nella prassi c'è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Una forma particolare di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente). Il mercato dei mutui in genere è pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con pochissimo margine di negoziabilità da parte del mututario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali.

La più diffuse tipologie di mutui
Il mutuo può essere distinto in:
Chirografario: quando non ha alcuna garanzia. Di solito sono prestiti di somme abbastanza modeste e con tempi di rientro di massimo 60 mesi.
Ipotecario: quando ha una garanzia ipotecaria. In genere sono finanziamenti a medio e lungo termine, senza limiti di cifra. L'unico limite è costituito dal livello di affidabilità bancaria del richiedente.
Cambiario: nel quale il mutuatario rilascia delle cambiali a garanzia del suo obbligo di restituzione del finanziamento ricevuto.
Pignoratizio: nel caso in cui sia assistito da un pegno.
Per quanto riguarda il tasso d'interesse, si possono distinguere:
Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in relazione a specifici parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno spread (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
Contratto misto: quando si prevede l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o per un breve periodo iniziale, viene applicato un tasso agevolato. Alla scadenza di detto periodo, si prevede l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.
Per quanto riguarda il contratto si possono distinguere inoltre:
Contratto unico: il contratto sio configura come un finanziamento in cui l'erogazione dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria. In questo caso la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario: nello specifico la dimostrazione dell'avvenuta regolare iscrizione dell'ipoteca.
Apertura di credito ipotecario in conto corrente: la forma di finanziamento utilizzata nella prassi bancaria. Costituisce una strumento più snello e flessibile rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata.
Mutuo aperto: finanziamento da erogarsi a più riprese, secondo tempi e modalità difficilmente determinabili in anticipo. Il mutuo aperto e l'apertura di credito ipotecario in conto corrente sono contratti che vengono utilizzati per finanziare costruzioni.