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Quando conviene estinguere un mutuo

Quando si stipula un mutuo in un certo periodo della propria vita, può capitare, nei casi più fortunati, che ci si ritrovi negli anni successivi, per un buon affare o un’eredità, a disporre della somma necessaria a estinguere il debito. Sicuramente a chiunque verrebbe in mente di liberarsi della rata mensile una volta per tutte.

Ma prima di procedere in maniera impulsiva, è intelligente e opportuno fare qualche calcolo. Perché ci sono condizioni in cui l’estinzione prima della scadenza naturale del finanziamento non potrebbe essere una buona idea.

Quando non conviene estinguere un mutuo

La variabile determinante che potrebbe farci desistere dall’estinzione del mutuo, anche quando abbiamo acquisito la disponibilità economica necessaria, è costituita dal modello di calcolo degli interessi (chiamato sistema alla francese).

Questo modello, adottato dalla maggior parte degli istituti bancari italiani, prevede di ripagare prima gli interessi e poi la quota capitale, che sono le due componenti della rata di un mutuo.

La prima è più importante rispetto alla seconda agli inizi del rimborso e poi decresce progressivamente col passare del tempo. Al contrario, la seconda è minoritaria in principio e aumenta man mano che si va avanti.

Questo implica che col passare degli anni l’estinzione diventa meno vantaggiosa perché la maggior parte degli interessi è già stata pagata.

Le penali per l’estinzione anticipata di un mutuo

Chi sceglie l’opzione dell’estinzione anticipata di un mutuo, grazie al Decreto Bersani, a partire dal 2007, non deve pagare alcuna penale.

Diversamente, invece, i mutui stipulati prima dell’aprile 2007 devono mettere in conto alcuni oneri finanziari aggiuntivi. La legge, tuttavia, ha fissato dei tetti che non possono essere superati.

Nella situazione in cui un contratto di mutuo preveda penali di estinzioni superiori ai limiti dettati dalla nuova normativa, chi ha un mutuo in essere può fare richiesta alla banca di ridurre le penali fino ai livelli massimi consentiti. La legge non permette in alcun modo alla banca di rifiutare l’adeguamento alla penale massima.

Rimborso parziale di un mutuo

Se ci si trova con una disponibilità economica adeguata, quindi, conviene estinguere parzialmente un mutuo?

La risposta dipende da diverse variabili.

Nel caso in cui il risparmio sugli interessi passivi sia maggiore rispetto al guadagno su quelli attivi, converrà sicuramente l’estinzione parziale del mutuo.

Viceversa sarà opportuno pensare di investire la somma in un conto di risparmio.

Cosa fare quando un mutuo non viene concesso

Può succedere a chiunque che un mutuo venga negato.  Non bisogna scoraggiarsi, ma cercare di avere un atteggiamento costruttivo, cercando di capire perché è successo.

Se una banca ha rifiutato il finanziamento, questo non vuol dire che un altro istituto non possa accettarlo.

Perché un mutuo viene rifiutato

Un mutuo viene concesso se risponde a una serie di requisiti molto precisi. La banca di solito fa una valutazione delle capacità reddituali e patrimoniali del soggetto richiedente e delle caratteristiche dell’immobile da concedere in garanzia.

Mutuo rifiutato per la situazione lavorativa

La situazione lavorativa incerta del richiedente potrebbe essere una delle motivazioni principali del rifiuto di un mutuo. Un contratto a tempo determinato o un lavoro con poche garanzie e prospettive future sono considerate caratteristiche poco idonee alla sottoscrizione di un mutuo. Se le entrate reddituali non sono costanti la banca considererà probabile un’eventuale insolvenza.

Purtroppo una cassa integrazione, una situazione di mobilità, la perdita temporanea del posto di lavoro possono essere dei limiti alla stipula di un accordo con la banca. Allo stesso tempo, anche un reddito discontinuo o non dimostrabile può limitare le probabilità di concessione.

Mutuo rifiutato perché cattivo pagatore

Il più delle volte un mutuo non viene accettato perché vengono riscontrati episodi di insolvenza nella storia fiscale del richiedente. Chi ha questi trascorsi viene qualificato come cattivo pagatore e quindi molto difficilmente potrà accedere all’erogazione di un mutuo.

È buona norma conoscere le tempistiche di segnalazione nelle banche dati. Può succedere, infatti, che anche un ritardo nel pagamento di una rata o un protesto possano diventare motivo del rifiuto di un mutuo.

Mutuo rifiutato per l’importo troppo alto

La banca farà molta attenzione anche all’importo richiesto: se questo è ritenuto troppo alto e non proporzionale alle possibilità economiche del richiedente, la domanda di mutuo non potrà essere accolta.

Mutuo rifiutato per il rapporto rata reddito

Un motivo del rifiuto del mutuo potrebbe essere legato anche al rapporto tra la rata calcolata per il mutuo e il reddito totale dei richiedenti. Il rapporto rata reddito non dovrebbe superare il 30-35%. In qualche raro caso la banca può valutare percentuali più alte, fino al 50%.

Cosa fare quando un mutuo viene rifiutato

  • Appena il mutuo viene rigettato, bisogna farsi rilasciare dalla banca una liberatoria, che corrisponde alla rinuncia da parte del cliente al procedimento della richiesta.
  • Questo documento è importante perché permette di presentare una nuova richiesta di mutuo ad un’altra banca senza che questa riceva la segnalazione dalle Centrali Rischi che la pratica è stata rifiutata, ma semplicemente annullata dal cliente.
  • Appena si è preso possesso della liberatoria, che può essere rilasciata dalla banca in tempi molto brevi, è bene valutare, sulla base dell’esperienza del primo rifiuto, quali errori possono essere evitati.

Come aumentare le probabilità di ottenere un mutuo

  1. Prima di tutto bisogna informarsi nella maniera adeguata. Bisognerebbe essere sempre aggiornati sull’andamento dei tassi di interesse e conoscere le migliori offerte di mutuo che le banche promuovono.
  2. Ogni banca ha strategie, tempistiche e budget differenti. Chi sta cercando un mutuo o chi lo ha già e sta valutando una surroga, dovrebbe sempre rimanere aggiornato sulle varie offerte degli istituti bancari per individuare quella che nel preciso momento in cui sta cercando il mutuo offre le condizioni più vantaggiose.
  3. Negli ultimi anni vari intermediari offrono liste di mutui online di più istituti in ordine di convenienza, confrontando le varie offerte.
  4. Oltre alla ricerca del mutuo online, esistono sul territorio dei broker che offrono un alto livello di consulenza e che possono occuparsi della pratica di mutuo per conto del richiedente.
  5. L’ordinamento italiano riconosce ai lavoratori dipendenti la possibilità di richiedere nel corso del rapporto di lavoro un anticipo del Tfr (trattamento di fine rapporto) per affrontare determinate spese, tra cui l’acquisto della prima casa. Il datore di lavoro è obbligato ad anticipare il Tfr.

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