Accendere un mutuo può essere molto difficile, soprattutto se si è giovani e non si hanno soldi da parte. Una soluzione possibile può essere proprio quello che viene chiamato mutuo affitto con diritto di riscatto.

Come funziona il mutuo affitto con riscatto

Il mutuo affitto con riscatto, conosciuto come “rent to buy” o leasing immobiliare,  si configura come un contratto tra il costruttore e l’acquirente, che concordano e fissano il prezzo di un immobile. Può essere considerato come una combinazione di diversi contratti (locazione a uso abitativo, preliminare di vendita e opzione).

Il privato, per un periodo di tempo stabilito (che va da 2 a 10 anni), può abitare nell’immobile pagando il canone d’affitto.

Quando termina questo periodo, l’affitto pagato diventa l’acconto per accendere il mutuo.

Normalmente, il canone di locazione risulterà più alto rispetto a quelli pagati per quella tipologia di immobile.

Le parti potranno stabilire nel contratto l’eventuale restituzione di parte delle somme versate qualora non si arrivasse all’acquisto.

I requisiti necessari per un contratto di mutuo come affitto

Possono stipulare un contratto di mutuo come affitto o un leasing immobiliare i privati cittadini, le aziende e i titolari di partita IVA.

Sono richiesti, però, requisiti molto precisi:

  • l’intestatario del contratto di leasing non deve essere proprietario di altri immobili;
  • il reddito dell’intestatario deve essere inferiore ai 55mila euro all’anno;
  • l’immobile oggetto del leasing deve diventare la residenza principale dell’intestatario del contratto.

Non ci sono limitazioni legate all’età per questa tipologia di contratto, tuttavia bisogna ricordare che gli under 35 hanno diritto ad agevolazioni fiscali maggiori.

Come richiedere un mutuo come affitto o un leasing immobiliare

La procedura per la stipula di un contratto di mutuo come affitto può essere svolta anche online.

I documenti da allegare sono i seguenti:

  • il codice fiscale per i privati o la partita Iva per i liberi professionisti e per le aziende;
  • la dichiarazione dei redditi o un bilancio aziendale recente;
  • il certificato di vigenza che attesta l’assenza di procedure pendenti in corso;
  • le eventuali garanzie che è possibile presentare, come ad esempio assicurazioni o fidejussioni.

I vantaggi del mutuo come affitto

Ci sono diversi motivi per cui può essere conveniente stipulare un contratto di mutuo come affitto.

  • Tutti quelli che vogliono comprare casa, ma che, sopratutto se giovani, hanno un contratto a tempo determinato e pochi risparmi, avranno un’alternativa al mutuo tradizionale, dilazionando i tempi di pagamento in maniera proporzionale alla propria situazione economica e allo stesso tempo disporranno di una caparra per bloccare la vendita;
  • Il mutuo come affitto può avere come oggetto qualsiasi tipologia di immobile, tra cui:  appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, compresi terreni e immobili in costruzione.
  • Dato che il mutuo come affitto funziona come un contratto d’affitto, il conduttore potrà progettare l’acquisto di casa ma evitare il pagamento di tasse sull’immobile (es. IMU) che spettano al proprietario. L’inquilino, invece, dovrà pagare le imposte di registro nel caso di contratto per la compravendita.
  • L’ammortamento del canone avviene in un lasso di tempo compreso tra i 96 e i 240 mesi, con una rata iniziale che può variare tra il 10 e il 30% della cifra complessiva, a seconda della liquidità iniziale del cliente e dell’equilibrio tra tassi e ammortamento.

Gli svantaggi del mutuo come affitto

Bisogna, però, stare attenti anche alle eventuali controindicazioni di un contratto di mutuo come affitto o leasing immobiliare.

Il primo aspetto è quello dei tassi di interesse, che si aggirano attorno al 3 %, un valore elevato rispetto a uno scenario con tassi ai minimi storici, intorno all’1 o al 2%.

Il secondo aspetto che ha il suo peso è la durata del contratto. Essendo mediamente più breve rispetto al mutuo tradizionale, comporta rate con un importo più elevato. Queste rate possono essere mensili ma anche bimestrali o persino trimestrali.

Tutela delle parti nel contratto di mutuo come affitto

Le parti vengono tutelate anche nel caso in cui le altre parti non adempiano alla propria obbligazione. Il proprietario, ad esempio, potrà bloccare la vendita di una casa e qualora i futuri acquirenti non paghino o tardino a pagare, potrà richiedere il rilascio dell’immobile.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso dovrà restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

 

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